세입자가 월세를 내지 않거나 계약이 끝났는데도 나가지 않는다면, 임대인은 계약 해지(또는 종료) 통지 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행 순서로 진행합니다. 이 과정에서 가장 자주 문제가 되는 것은 해지 요건을 제대로 갖췄는지, 소송 중에 점유자가 바뀌지 않도록 막았는지입니다. 임대인 입장에서 단계별로 정리했습니다.
월세가 몇 번 밀려야 계약을 해지할 수 있나요?
주택은 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면, 상가는 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 연체가 연속될 필요는 없고, 밀린 금액의 합계가 기준에 이르렀는지를 봅니다.
주택: 민법 제640조
건물 기타 공작물의 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 이보다 임차인에게 불리한 약정, 예를 들어 한 번만 밀려도 해지된다거나 해지 통지 없이 자동으로 계약이 끝난다는 약정은 효력이 없습니다(민법 제652조).
상가: 상가건물 임대차보호법 제10조의8
상가건물은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 이 규정은 지역별 보증금 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다(같은 법 제2조 제3항).
또 상가 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고(제10조 제1항 제1호), 권리금 회수기회 보호 규정도 이런 갱신거절 사유가 있는 경우에는 적용되지 않습니다(제10조의4 제1항 단서).
구분 | 주택 | 상가 |
|---|---|---|
해지 요건 | 차임 연체액이 2기 차임액에 달함 | 차임 연체액이 3기 차임액에 달함 |
근거 | 민법 제640조 | 상가건물 임대차보호법 제10조의8 |
불리한 특약 | 임차인에게 불리하면 무효(민법 제652조) | 임차인에게 불리하면 무효 |
함께 볼 점 | 보증금에서 연체 차임 공제 가능 여부 | 갱신거절·권리금 회수기회 보호 배제 |
해지 통지는 어떻게 해야 하나요?
해지는 의사표시가 임차인에게 도달해야 효력이 생기므로, 도달 사실을 증명할 수 있는 방법으로 해야 합니다. 보통 내용증명 우편을 이용하고, 연체 내역(월별 미납액, 합계)을 함께 적습니다.
보증금이 있다고 해서 임차인이 차임 지급을 거절할 수는 없습니다. 다만 연체 차임은 나중에 보증금에서 공제되므로, 연체 기간과 금액을 정확히 기록해 두는 것이 명도 이후 정산에도 도움이 됩니다.
점유이전금지가처분은 왜 먼저 해야 하나요?
소송 도중 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘기면, 판결을 받아도 그 사람에게는 바로 집행하기 어려울 수 있기 때문입니다. 점유이전금지가처분은 이런 상황을 막아 명도 청구권을 보전하는 절차입니다(민사집행법 제300조).
신청은 본안 사건을 관할하는 법원이나 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 합니다(민사집행법 제303조). 법원이 담보 제공을 명할 수 있으므로 비용과 기간을 미리 고려해야 합니다.
명도소송부터 강제집행까지는 어떻게 진행되나요?
명도소송에서 건물 인도를 명하는 판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙으면 그 판결을 근거로 강제집행을 할 수 있습니다(민사집행법 제24조). 집행하려면 집행문이 있는 판결정본이 필요합니다(제28조).
증거 정리: 계약서, 차임 입금 내역, 연체 내역표, 해지 통지 내용증명과 도달 증명을 준비합니다.
해지 또는 종료 통지: 해지 사유와 연체액을 적어 통지합니다.
점유이전금지가처분: 실제 점유자를 확인해 그 사람을 상대방으로 신청합니다.
명도소송 제기: 건물 인도와 함께 연체 차임, 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있는지 검토합니다.
판결과 집행문: 확정 또는 가집행 판결에 집행문을 받습니다.
강제집행 신청: 집행관에게 인도 집행을 신청하고, 집행 전 자진 퇴거 여부를 확인합니다.
보증금 정산: 연체 차임 등을 공제한 나머지 보증금을 정산합니다.
주의사항
임대인이 직접 문을 잠그거나 짐을 빼는 등 자력으로 내보내면 형사 문제나 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 판결과 집행 절차를 거쳐야 합니다.
실제 점유자가 계약자와 다르면(전대, 가족, 직원 등) 가처분과 소송의 상대방을 잘못 정할 위험이 있습니다. 현장 확인이 중요합니다.
연체 차임 일부를 받아 연체액이 기준 아래로 내려간 상태에서 해지 통지를 하면 해지 요건이 문제될 수 있으니, 통지 시점의 연체액을 다시 계산하세요.
FAQ
Q1. 월세가 두 달 밀리면 바로 명도소송을 할 수 있나요?
A. 주택은 연체액이 2기 차임액에 달하면 해지할 수 있지만, 먼저 해지 의사표시가 임차인에게 도달해야 합니다. 해지 후에도 나가지 않으면 명도소송을 제기합니다.
Q2. 상가 보증금이 커서 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 것 아닌가요?
A. 보증금 기준을 넘더라도 차임 연체와 해지(제10조의8) 등 일부 규정은 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항).
Q3. 소송 중에 세입자가 다른 사람에게 가게를 넘기면 어떻게 하나요?
A. 그런 상황을 막기 위해 소 제기 전이나 함께 점유이전금지가처분을 신청합니다. 가처분 없이 점유자가 바뀌면 새 점유자를 상대로 절차를 다시 밟아야 할 수 있습니다.
Q4. 연체 차임은 보증금에서 빼면 되지 않나요?
A. 연체 차임은 보증금에서 공제되지만, 연체가 길어지면 보증금이 모두 소진될 수 있습니다. 해지와 명도를 늦추지 않는 것이 손실을 줄이는 방법입니다.
같이 읽어볼 글
명도 사건은 연체 내역, 계약 내용, 실제 점유자에 따라 필요한 절차와 기간이 달라집니다. 해지 요건을 갖췄는지, 가처분이 필요한지 판단이 어렵다면 계약서와 연체 내역을 준비해 법무법인 라운과 상담해 보시기 바랍니다.