계약이 끝났는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면, 순서는 대체로 계약 종료 의사 통지 → 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령 또는 보증금반환소송 → 강제집행입니다. 이 중 가장 먼저 챙겨야 할 것은 이사 전에 대항력과 우선변제권을 지키는 일입니다. 아래에서 단계별로 무엇을 언제 해야 하는지 정리했습니다.
보증금을 돌려받으려면 먼저 무엇을 확인해야 하나요?
먼저 임대차가 법적으로 끝났는지부터 확인해야 합니다. 「주택임대차보호법」 제4조 제2항은 임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정하고 있어, 계약이 끝났다는 점을 분명히 해 두는 것이 출발점입니다.
계약 종료 통지 기간
같은 법 제6조 제1항에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다. 이 통지가 없으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고(묵시적 갱신), 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조 제2항).
이미 묵시적으로 갱신되었다면 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(제6조의2). 문자나 카카오톡으로 통지했다면 캡처를 보관하고, 다툼이 예상되면 내용증명으로 한 번 더 남겨 두는 것이 좋습니다.
대항력과 우선변제권 점검
임차인은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다(제3조 제1항). 여기에 임대차계약서상 확정일자까지 갖추면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다(제3조의2 제2항).
이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다면 어떻게 하나요?
보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청하는 것이 안전합니다. 전입신고를 옮기면 대항요건을 잃을 수 있기 때문입니다.
임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다(제3조의3 제1항). 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며, 그 뒤 대항요건을 잃더라도 상실되지 않습니다(제3조의3 제5항). 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3 제8항).
주의할 점은 등기가 실제로 등기부에 기록된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 해야 한다는 것입니다. 결정만 나오고 등기가 되기 전에 주소를 옮기면 보호에 공백이 생길 수 있습니다.
지급명령과 보증금반환소송 중 무엇을 선택하나요?
집주인이 보증금 액수나 반환 의무 자체를 다투지 않는다면 지급명령이, 공제할 금액이나 원상복구 범위를 두고 다툼이 있다면 처음부터 소송이 적합한 경우가 많습니다.
구분 | 지급명령 | 보증금반환소송 |
|---|---|---|
근거 | 민사소송법 독촉절차(제462조 이하) | 일반 민사소송(소가 3,000만원 이하면 소액사건) |
진행 방식 | 채무자 심문 없이 서류로 발령(제467조) | 변론기일을 열어 심리 |
상대방 대응 | 송달받은 날부터 2주 이내 이의신청 시 소송으로 이행(제470조, 제472조) | 답변서 제출 후 공방 |
적합한 경우 | 금액에 다툼이 없고 연락만 피하는 경우 | 공제 금액·원상복구 등 다툼이 있는 경우 |
지급명령은 이의신청이 없거나 취하·각하되면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(민사소송법 제474조). 반대로 이의신청이 들어오면 지급명령을 신청한 때 소를 제기한 것으로 보고 소송으로 넘어가므로, 다툼이 뻔하다면 시간을 고려해 처음부터 소송을 택하기도 합니다.
지연손해금은 어떻게 되나요?
약정이 없으면 민법상 법정이율은 연 5%이고(민법 제379조), 금전 지급을 명하는 판결에서는 소장 등이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따른 이율(현재 연 12%)이 적용될 수 있습니다. 다만 채무자가 다투는 것이 타당하다고 인정되는 범위에서는 이 이율이 적용되지 않고, 보증금 반환은 집을 비워 주는 의무와 맞물려 있어 언제부터 지연손해금이 붙는지는 사안마다 따져 봐야 합니다.
판결을 받았는데도 돈을 주지 않으면요?
확정판결이나 확정된 지급명령은 강제집행의 근거(집행권원)가 됩니다. 임차인이 보증금반환 확정판결 등으로 임차주택 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 시작할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 집주인의 예금이나 다른 재산이 확인되면 그 재산에 대한 압류도 함께 검토합니다.
단계별 체크리스트
계약서, 확정일자, 전입 일자, 보증금 이체내역을 모읍니다.
등기부등본으로 선순위 근저당, 압류·가압류 여부를 확인합니다.
계약 종료(또는 해지) 의사를 기간 안에 통지하고 내용증명으로 남깁니다.
이사가 필요하면 임차권등기명령을 신청하고, 등기 완료를 확인한 뒤 이사합니다.
다툼이 없으면 지급명령, 다툼이 있으면 보증금반환소송을 제기합니다.
판결 확정 후 경매 신청이나 재산 압류로 집행합니다.
주의사항
임차권등기 전에 전출하거나 짐을 모두 빼면 대항력에 공백이 생길 수 있습니다.
선순위 담보가 많으면 경매로도 보증금 전부를 회수하기 어려울 수 있어, 배당 예상액을 먼저 따져 봐야 합니다.
여러 세입자가 같은 피해를 입었다면 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」상 지원 대상인지 별도로 확인해 보세요. 이 법은 최근에도 개정이 이어지고 있어, 요건과 지원 내용은 신청 시점의 공식 안내를 확인해야 합니다.
FAQ
Q1. 계약 만료 전에 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
A. 법은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우를 요건으로 하고 있습니다. 기간 만료뿐 아니라 해지 통지 등으로 계약이 끝난 경우도 포함되므로, 종료 사실을 입증할 자료를 함께 준비하는 것이 좋습니다.
Q2. 임차권등기명령 비용은 누가 부담하나요?
A. 임차인이 먼저 내지만, 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).
Q3. 새 세입자가 들어와야 돌려준다는 말에는 어떻게 대응하나요?
A. 새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정일 뿐 보증금 반환을 미룰 법적 근거가 되기는 어렵습니다. 종료 통지와 내용증명을 남기고 정해진 절차를 진행하면 됩니다.
Q4. 지급명령에 집주인이 이의신청을 하면 처음부터 다시 해야 하나요?
A. 아닙니다. 적법한 이의신청이 있으면 지급명령을 신청한 때 소가 제기된 것으로 보고 소송 절차로 이어집니다(민사소송법 제472조). 이때 인지 보정이 필요합니다.
같이 읽어볼 글
보증금 반환 사건은 계약 종료 시점, 등기부 권리관계, 공제 금액 다툼에 따라 적합한 절차와 결과가 달라집니다. 어떤 순서로 진행할지 판단이 어렵다면 계약서와 등기부를 준비해 법무법인 라운과 상담해 보시기 바랍니다.