11월 13일부터 전세사기 피해자 최소보장제·선지급 시행: 대상과 신청 전 확인할 점

전세사기 피해를 입고 경매까지 거쳤는데 보증금 대부분을 돌려받지 못한 분들이 많습니다. 지금까지는 경·공매에서 배당받지 못한 금액을 사실상 임차인이 떠안아야 했습니다.

2026. 11. 13.부터는 개정 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 전세사기피해자법, 법률 제21634호, 2026. 5. 12. 공포)의 최소보장 규정(제25조의8~제25조의12)이 시행됩니다. 배당금 등으로 받은 금액의 합계가 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 그 부족분을 지원하는 제도입니다. 이 글은 이미 전세사기피해자로 결정되었거나 결정 신청을 준비하는 분을 위해, 새 제도의 내용과 신청 전에 확인할 점을 조문 기준으로 정리했습니다.

1. 무엇이 바뀌나요

최소보장제는 보증금 전액을 보장하는 제도가 아닙니다. 보증금의 3분의 1까지를 최저선으로 맞춰 주는 제도라는 점을 먼저 알아 두셔야 합니다.

2. 누가, 얼마를 받을 수 있나요

대상

전세사기피해자와, 제2조 제4호 다목에 해당하는 임차인(적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 경우 등)이 대상입니다. 이 둘을 법에서는 '최소보장피해자'라고 부르며, 대한민국 국적이 없는 다목 임차인은 제외됩니다(제25조의9 제1항).

계산 방식

다음 금액을 모두 더한 값이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 차액이 최소지원금입니다.

• 주택임대차보호법에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액(경매 배당금 등)

• 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액

• 전세사기피해자법 제25조~제25조의3에 따른 지원액

예를 들어 보증금이 1억 5천만 원이라면 3분의 1은 5천만 원입니다. 경매 배당 등으로 받은 금액의 합계가 3천만 원이라면 부족분 2천만 원을 신청할 수 있습니다. 합계가 이미 5천만 원 이상이면 대상이 아닙니다. 구체적인 산정 방식은 시행령이 정합니다.

결정 기간

국토교통부장관(업무를 위탁받은 기관 포함)은 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부를 결정해야 합니다. 서류 보완 등 부득이한 사유가 있으면 30일 범위에서 한 번 연장할 수 있습니다(제25조의9 제1항, 제25조의10 제2항).

3. 신청할 수 없는 경우

다음에 해당하면 최소지원금을 신청할 수 없습니다(제25조의9 제2항).

• 피해주택을 직접 매수한 경우: 경매에서 본인이 살던 피해주택을 직접 낙찰받는 등 매수했다면 신청할 수 없습니다.

• 배당요구를 하지 않은 경우: 우선변제권 행사를 소홀히 해 경매에서 배당요구(공매는 배분요구)를 하지 않았다면 신청할 수 없습니다. 이 제한은 2026. 11. 13. 이후 처음으로 경매개시결정이 나거나 공매공고가 된 사건부터 적용됩니다(부칙 제5조).

• 이미 선지급을 받은 경우: 선지급금은 나중에 정산하므로 최소지원금을 따로 신청하지 않습니다.

또 최소지원금이나 선지급금을 받으면 제25조~제25조의3에 따른 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다(제25조의9 제3항, 제25조의10 제4항). 공공임대 거주와 최소지원금 중 어느 쪽이 유리한지 신청 전에 따져 봐야 합니다.

4. 경매가 진행 중이라면 꼭 할 일

① 배당요구 종기까지 배당요구하기

11/13 이후 경매개시결정이 난 사건에서 배당요구를 하지 않으면 최소지원금을 받을 수 없습니다. 법원이 정한 배당요구 종기를 확인하고 그 전에 배당요구를 마쳐야 합니다.

② 대항력 유지하기

주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기고, 이사나 전출로 잃을 수 있습니다. 특히 선지급금을 받은 사람은 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 하고, 대항력을 잃어 우선변제권 행사가 제한되면 지원금 반납 대상이 될 수 있습니다(제25조의10 제3항, 제25조의11 제2항 제3호). 이사가 불가피하면 임차권등기명령을 먼저 검토하세요. 절차는 전세보증금 못 돌려받을 때: 임차권등기명령부터 소송까지에 정리했습니다.

③ 직접 매수 여부는 신중하게

피해주택을 직접 사면 최소지원금을 신청할 수 없고, 선지급을 받은 뒤 직접 매수하면 반납 사유가 됩니다(제25조의11 제1항 제3호). 우선매수권 행사를 고민 중이라면 이 점을 함께 비교해야 합니다.

5. 지원을 받은 뒤 주의할 점

• 추가 회수 시 신고·반납: 최소지원금을 받은 뒤 보증금 일부를 더 회수하거나 변제받으면 지체 없이 신고하고 반납해야 합니다. 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 징수됩니다(제25조의11).

• 부정수급: 거짓이나 부정한 방법으로 받았거나 잘못 지급된 경우에도 반납 대상입니다.

• 임대인 상대 절차: 지원과 별개로 임대인을 상대로 한 보증금 반환 소송·지급명령, 사기 고소를 검토할 수 있습니다. 절차 비교는 지급명령·소액소송·민사소송 비교를 참고하세요.

자주 묻는 질문

Q1. 보증금 전액을 받을 수 있나요?
아닙니다. 최소보장제는 받은 금액의 합계가 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 부족분을 채우는 제도입니다. 나머지는 임대인을 상대로 계속 청구해야 합니다.

Q2. 11월 13일 전에 이미 피해자 결정을 받았거나 경매가 끝났어도 대상이 되나요?
시행 전에 전세사기피해자등으로 결정된 분에게도 적용되고, 이 경우 지원 신청기간은 2026. 11. 13.부터 다시 계산합니다(부칙 제4조). 또 배당요구를 하지 않은 경우의 신청 제한은 11/13 이후 경매개시결정이 난 사건부터 적용되므로, 이미 진행된 경매에서 배당요구를 하지 않았다는 이유만으로 신청이 막히지는 않습니다(부칙 제5조). 다만 직접 매수 등 다른 제한 사유는 따로 확인해야 합니다.

Q3. 어디에 신청하나요?
법률상 신청 상대는 국토교통부장관이며, 업무를 위탁받은 기관이 처리할 수 있습니다. 실제 접수는 한국토지주택공사(LH)가 맡는 것으로 알려져 있으니, 신청 창구와 서류는 시행에 맞춘 공지를 확인하세요.

Q4. 지원금을 받으면 임대인에게 더 청구할 수 없나요?
최소지원금을 받아도 임대인에 대한 나머지 보증금 청구는 계속할 수 있습니다. 다만 추가로 회수하면 반납해야 합니다. 선지급의 경우 국토교통부장관이 임차보증금반환채권을 양수하면 양수한 금액 범위에서 우선변제권을 승계하므로(제25조의10 제3항), 그 범위의 권리는 국가로 넘어갑니다.

마치며

최소보장제는 전세사기 피해자가 보증금의 3분의 1은 확보할 수 있게 하는 제도입니다. 다만 직접 매수, 배당요구 누락, 공공임대 지원과의 중복 제한처럼 신청 전에 따져야 할 조건이 있습니다. 경매가 진행 중이라면 배당요구와 대항력 유지부터 챙기시기 바랍니다.

개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라집니다. 이 글은 개정 법률 조문을 바탕으로 한 일반적인 법률 정보이며, 산정 기준과 신청 절차의 세부 사항은 시행령·시행규칙과 시행 이후 정부 안내로 확인하시기 바랍니다.

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